Soluções jurídicas para a vida em condomínio e o mercado imobiliário.

Grande parte dos condomínios possuem convenções e regimentos internos antigos e engessados, não acompanhando novas demandas e costumes que, por vezes, já foram superados por nossos tribunais, tais como: A criação de animais domésticos; expulsão de condômino antissocial; regulamentação dos direitos de vizinhança; contratação de síndico externo; assembleias virtuais, dentre muitas outras inovações.

Dessa forma, atualizar convenções e regimentos internos para a realidade atual se traduz em medida importante e vital para a regulamentação das mais diversas relações existentes nos condomínios.

Ao receber o empreendimento da construtora, muitos condomínios não se preocupam com as vistorias de entrega, análise da convenção mãe realizada pela construtora, vícios construtivos, dentre outros.

Dessa forma, antes de receber o empreendimento, de suma importância realizar a vistoria de entrega e identificar possíveis problemas no edifício, visando suas correções e reparos necessários; bem como verificar a garantia e seus prazos antes de receber formalmente o empreendimento.

Acompanhamos, em conjunto com o síndico e nosso engenheiro, a vistoria de entrega do empreendimento, dando suporte técnico e legal, para que a implantação do condomínio ocorra de forma correta, evitando futuras ações judiciais.

Tanto a realização de assembleias gerais ordinárias, onde são eleitos síndicos e feita a prestação de contas e previsão orçamentária, como assembleias gerais extraordinárias, onde são discutidos e votados os mais variados temas, podem apresentar vícios e problemas, tais como ilegitimidade das partes; impedimentos; abuso de autoridade, que podem anular tais atos.

Atuamos no acompanhamento de assembleias, confecção de editais; bem como na assessoria a condôminos e ao síndico, com intuito de garantir a legalidade e o direito de todos os envolvidos.

Assunto sempre em pauta nos condomínios, realizar uma gestão mais próxima dos condôminos já se provou ser eficaz. Medidas extrajudiciais referente a tentativas de conciliação entre as partes, por meio de terceira pessoa, são um excelente caminho para evitar demandas judiciais entre condomínios e condôminos e entre os próprios condôminos.

Com atuação firme na gestão de conflitos, buscamos a solução de problemas de forma amigável e humanizada, a fim de preservar o convívio sadio entre as partes, cujos problemas, resolvidos ou não, continuarão a residir no mesmo condomínio.

Ante a liberdade do proprietário usar, gozar, dispor e fruir do seu imóvel, vários condôminos ultrapassam os limites básicos do convívio em condomínio. Som alto, barulhos intermitentes, latidos, cigarro, arrastar de móveis, dentre muitos outros são exemplos comuns de perturbação ao sossego, da saúde e da salubridade.

Respeitar limites, utilizar de bom senso e ser tolerante nem sempre são praxes verificadas nos condomínios. Muito pelo contrário, a perturbação do sossego, além de ser uma contravenção penal, é a campeã das reclamações, e demanda muito trabalho do síndico.

Atuar de forma firme e pontual é medida imprescindível para a observância desse direito tão importante nos condomínios.

Diante da crescente demanda e da profissionalização de síndicos, uma assessoria personalizada tornou-se premissa para uma gestão de qualidade nos condomínios, os quais podem ser equiparados a pequenas e médias empresas por movimentar altos valores.

Questões como a responsabilidade civil e criminal do síndico, poderes, competências, limites de atuação e destituição, por vezes, são de total desconhecimento do gestor, que, por muitas vezes, assume a sindicatura sem ter o mínimo conhecimento de suas obrigações.

Tanto é verdade que, cada vez mais temos verificado síndicos sendo demandados judicialmente por omissão, negligência, imperícia e imprudência por simples ignorância acerca de suas funções.

Por essas razões, uma assessoria judicial ao síndico é de suma importância, mitigando problemas judiciais futuros e preservando o caixa do condomínio.

A taxa de condomínio nada mais é que o rateio das despesas de um condomínio. Quando um condômino deixa de pagar sua parte, todo o condomínio arca com o prejuízo.

Assim, a cobrança efetiva da inadimplência, seja ela extrajudicial ou judicial preserva a saúde do condomínio, possibilitando realizar reparos, manutenções e melhorias sem maiores problemas.

Essa efetividade se traduz em firmeza e rapidez nas cobranças, devendo ser realizada de forma imediata ao seu inadimplemento, preservando o caixa do condomínio e evitando que o proprietário perca seu imóvel.

A aplicação de multas por infrações condominiais deve sempre observar àquilo que está disposto em convenção de condomínio, em regimento interno e no Código Civil, além de outras leis municipais, estaduais e federais, concedendo sempre o direito a ampla defesa na forma prescrita nesses instrumentos.

O Código Civil prevê multas de até dez vezes o valor da taxa condominial, o que requer, tanto do gestor como do infrator, maior atenção e análise especializada dos direitos envolvidos.

Ou seja, tanto aplicar uma multa como apresentar uma defesa requer cuidados e aplicação de critérios técnicos jurídicos, formalidades e observância aos ditames legais, sob pena de nulidades.

Por se tratar de patrimônio coletivo, é de suma importância que o condomínio, por meio do síndico, possua habilidades para analisar e confeccionar contratos com terceiros, observando prazos, garantias, multas, etc.

Dessa forma, terceirizar esse serviço traz segurança e economia ao condomínio, evitando problemas futuros.

Realizamos palestras e treinamentos para síndicos e colaboradores, abordando temas e questões recorrentes nos condomínios, tais como: O papel e competências do síndico; condôminos antissociais; perturbação do sossego; criação de animais; aplicação de multas; medidas para aumentar o caixa dos condomínios, etc.

Realizamos consultorias para síndicos, condomínios, condôminos e moradores em questões pontuais verificadas no cotidiano, com o intuito de dar segurança antes da tomada de decisão sobre o tema abordado, como, por exemplo: Analisar um contrato antes de sua assinatura; verificar a legalidade de alguma medida; instruir condôminos a como agir no caso de excessos por parte do síndico, etc.

Temos aproximadamente 30 milhões de imóveis irregulares no Brasil, o que se traduz na perda de até 60% do valor de venda, não sendo aceitos como garantia nem em financiamentos, impossibilitando a venda e sua transferência de forma legal.

Vários imóveis são comercializados por meio dos “contratos de gaveta”, sem validade legal alguma, trazendo total insegurança principalmente para o comprador.

Atuamos na regularização destes imóveis, fornecendo soluções judiciais e extrajudiciais eficazes; acompanhamento junto aos cartórios; buscas, e outras medidas que visam valorizar seu patrimônio.

b.1)Usucapião: É uma forma de aquisição da propriedade de um bem móvel ou imóvel daquele que detém sua posse de forma mansa, pacífica e ininterrupta, por determinado tempo e cumprindo com os requisitos legais.

b.2)Adjudicação compulsória: Ação judicial que busca o registro de um imóvel que não possui a documentação exigida, observados os requisitos legais.

b.3) Reintegração de posse: Ação judicial utilizada nos casos de perda da posse de um bem para alguém, observados os requisitos legais.

b.4)Reivindicatória de propriedade: Ação judicial que permite ao proprietário da coisa retomá-la do poder de um terceiro que injustamente a detenha ou a possua.

A elaboração e acompanhamento de contratos de locação deve sempre ser realizada por especialistas, atentos as modificações e entendimentos judiciais sobre diversos temas, tais como despejo, cobrança de alugueres, garantias, renovações, etc.

Assessoramos imobiliárias, administradoras e locadores diretos quanto a confecção e acompanhamento de locações, cobranças e propositura de ações judiciais.

O barato sai caro! Esse ditado cabe perfeitamente quando tratamos de compra e venda de imóveis. Analisar todos os pormenores antes da compra ou da venda de imóveis garante efetividade e segurança aos envolvidos.

Atuamos no levantamento de todas as certidões do imóvel e da pessoa de seu vendedor, com acompanhamento junto aos cartórios, identificando os riscos do negócio (due diligence); bem como análise e confecção de contratos de compra e venda, permuta, confissão de dívidas, etc.

e.1)Distrato e Resolução: No caso de desfazimento do contrato de compra e venda, quais os direitos dos envolvidos quanto a restituição ou pagamento de valores?

e.2)Atraso na entrega do imóvel: Quais os direitos do comprador? Quais os prazos do construtor? Cabe indenização?

e.3)Vícios construtivos: Qual a responsabilidade do construtor? Qual prazo para reclamar? Cabe indenização?

Estes são alguns problemas muito comuns quando compramos um imóvel na planta. Atuamos antes do fechamento do negócio, com análise integral do contrato; durante a obra, com o acompanhamento dos prazos e aplicações das sansões previstas, e depois da entrega da obra, verificando e acompanhando nossos clientes na vistoria de entrega.